חברת גוש 30048 חלקה 53 בע"מ נ' אפוטה ואח'

החלטה

הרקע והשתלשלות ההליכים המשפטיים

1.המשיבים 1 ו-2 (להלן – המשיבים) רכשו מאת המבקשת שתי דירות גג, מס' 17 ו-18 בבנין מס' 15 (להלן – הדירות) בפרוייקט "מסילת דוד" בירושלים, המוקם על ידי המבקשת כיזמית.

כל אחד מהמשיבים חתם על הסכם מכר לגבי אחת הדירות, בנוסח זהה. הסכמי המכר נחתמו ביום 14/5/09 (להלן – ההסכמים).

2.המשיבה 3 הינה חברה זרה, שהמשיב 1 הינו נציגה בישראל (להלן – החברה).

החברה רכשה מאת המבקשת 70 מקומות חניה בקומות -1 עד -3 בחניון הבניינים שבפרויקט, לצורך ניהול חניון ציבורי בתשלום (להלן – החניון). הסכם המכר בין המבקשת לבין החברה נחתם אף הוא ביום 14/5/09 (להלן – הסכם החניון).

3.על פי ההסכמים, כל אחת מהדירות שנרכשו על ידי המשיבים מוגדרת כך (בסעיף 2 לכל הסכם):

"דירה הכוללת 3 חדרים וחדרי שירות וכן מרפסות בשטח המתוחם, המוגדר ... בתשריט נספח 4א' להסכם זה, הנמצאת בקומה החמישית האחרונה של הבית, כאשר לדירה יוצמד מחסן, חנייה, ממ"ק, מסדרון המוביל מחדר המדרגות לדירות וגישה פרטית למעלית בקומה בה נמצאת הדירה, הכול כמסומן בתשריט המצורף להסכם זה כחלק בלתי נפרד ממנו. הדירה יחד עם כל השטחים הצמודים אליה הן בצמידות מיוחדת והן החלק הצמוד ברכוש המשותף על פי דין, יכונו להלן בהסכם זה "הדירה".

עיון בתשריט שצורף להסכמים מעלה, כי מופיעה בו הערה בכתב יד, עם חתימה וחותמת של המבקשת: "כפוף לשינויים כפי שסוכמו ויסוכמו במו"מ בין הצדדים".

יצויין, כי לא צורף כל מסמך ממנו ניתן ללמוד מהם השינויים ש"סוכמו ויסוכמו במו"מ בין הצדדים".

4.על פי סעיף 17(א) להסכמים, גג הדירות כמו גם זכויות הבנייה הצמודות לגג, שייכות למבקשת בלבד.

עם זאת, הוסכם בין הצדדים כי אם תבקש המבקשת לממש את זכויות הבניה ולבנות קומה נוספת – יועברו המשיבים לדירת הגג החדשה שתיווצר, והגג יוצמד אליה.

5.על פי סעיף 7 להסכמים, שעניינו עבודות נוספות ושינויים בדירה, בטרם נמסרה החזקה בדירה לקונה, לא רשאי הקונה לבצע כל שינוי ו/או תוספת לדירה אלא באמצעות הקבלן של המבקשת.

על פי ההסכמים , הדירה הייתה צריכה להימסר למשיבים בינואר 2010 כשהיא גמורה וראויה למגורים, אולם אין מחלוקת כי ב הסכמת הצדדים היא נמסרה במצב של שלד בלבד.

בסעיף 7.8 נקבע:

"ידוע לקונה כי כל שינוי שברצונו לבצע כפוף להיתרים ולתוכניות אשר בתוקף לפי כל דין והוא יהיה אחראי לקבלת כל האישורים וההיתרים הנדרשים ו/או שיידרשו מהרשויות המוסמכות במידה ויידרשו אלו עקב השינויים על חשבונו. הקונה מאשר כי כל תשלום, חוב, או קנס שיחולו בקשר עם קבלת ההיתרים הנדרשים או אי קבלתם וכן בקשר לחריגה מהיתרים כאמור, יחולו אך ורק עליו".

בסעיף 7.11 נקבע:

"אסור לקונה, בין לפני מועד האכלוס ובין לאחר אכלוס הדירה על ידו לבצע בדירה ובסביבותיו שום שינוי ושום עבודה, שביצועה טעון היתר לפי חוק התכנון והבניה, מבלי לקבל היתר כנדרש ומבלי לקבל בכתב ומראש את הסכמת החברה. החברה זכאית להתנות את מתן הסכמתה בהמצאת אישורים מתאימים מנציגות הבית המשותף, אם יירשם כזה, וכן בהמצאת רישיונות ואישורים מאת הרשויות המוסמכות".

בסעיף 7.12 להסכמים נקבעה הסנקציה הבאה:

"הפר הקונה האמור בסעיף זה הנ"ל תעמודנה לחברה כל התרופות המוקנות לה על פי כל דין ו/או הסכם זה, לרבות חיוב הקונה להחזיר בעצמו את המצב לקדמותו. ביצוע עבודות בניגוד לאמור בסעיף זה עלול גם להביא ... לאיחור או אפילו אי קיום רישום הזכויות בדירה על שמו במשרדים המוסמכים, ועלול לגרום לכך שהחברה לא תוכל לרשום את כל הפרוייקט בפנקס הבתים המשותפים ובכך ייגרם נזק רב לחברה ולקוני הדירות האחרים".